Кто платит?
На наше объявление в соцсети о желании переехать в квартиру побольше сразу откликнулись вовсе не покупатели – риэлторы. Причем представитель некоего ООО позвонила с засекреченного номера. Договорились о встрече. Осмотрев квартиру, Светлана – так она представилась – сразу предложила подписать трехстраничный договор о продаже объекта недвижимости. При этом убеждала, что договор не раз проверен на практике, что каждая буковка в нем выверена опытными юристами, а значит, риска никакого нет.
– Да и платить вам ничего не придется, все расходы понесет покупатель квартиры, а вам только и нужно будет показать квартиру да оформить нужные документы, – убалтывала нас Светлана.
И чуть не уболтала. Хочется ведь верить в искренность и порядочность тех, кто спешит к вам на помощь в деле, где вы чувствуете себя полными профанами. Однако тревожный звоночек в голове остановил занесенную над договором шариковую ручку.
– Позвольте, Светлана, вы говорите, что мы ничего вам не платим за услуги, а вот в договоре записано: «Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в день подписания соглашения о задатке между Заказчиком и Покупателем».
– Но это ведь Покупатель заплатит, а не вы, – снисходительно, как малым детям, пояснила Светлана. – Он даст задаток, а вы просто передадите деньги нам.
Своеобразная трактовка ситуации. Ведь задаток – это часть стоимости квартиры, то есть тех денег, что мы планировали за нее выручить. Передав их посреднику, мы их лишаемся и тем самым недополучаем деньги, которые планировали получить за собственную квартиру. И кто же в этом случае оплачивает услуги риэлторов? Хоть как смотри – именно мы!
– Нет, не вы! – продолжала увещевать нас Светлана. – Можете позвонить нашему юристу, я оставлю телефон, и он вам все популярно объяснит.
Но зернышко сомнений уже было посеяно и дало первые всходы. Предложенный договор остался неподписанным.
– Мы вам еще позвоним, – сказала на прощание Светлана.
Но звонка не было ни через неделю, ни через две. Вероятно, наше пристальное внимание к конкретным пунктам договора насторожило предприимчивых риэлторов.
Риэлторская кабала
Мошенничества при продаже квартир – дело обычное. Там, где крутятся серьезные деньги (жилье в Петрозаводске стоит недешево), вертятся и разного рода нечистоплотные люди.
Вот, например, в этом году в городской суд поступило уголовное дело в отношении директора одной фирмы. Он предложил потерпевшему услуги посредника в продаже его двухкомнатной квартиры в Петрозаводске и покупке для него другого жилья. Пресс-центр суда сообщает, что «введя в заблуждение мать потерпевшего… обвиняемый сообщил, что он является застройщиком многоквартирного дома по ул. Паустовского и на вырученные от продажи деньги приобретет для потерпевшего две однокомнатные квартиры в этом доме». Продав квартиру сына, женщина перевела на счет мошенника вырученные от продажи деньги, которые тот присвоил.
И таких «ужасов» при продаже жилья имеется немало. А потому стоило вчитаться в строки договора, оставленного Светланой.
Как выяснилось, договор очень смахивает на добровольное попадание в кабалу к фирме. В случае его подписания Заказчик, т.е. вы, обязан всех потенциальных покупателей отправлять в фирму. И продать свою (!) квартиру сам уже не может. Даже любые переговоры с покупателями он должен проводить в присутствии риэлторов.
А еще вы должны оформить доверенность на риэлтора, по которой тот, в частности, сможет не только самостоятельно «вести переговоры с потенциальными Покупателями», но и заключать с ними договора «на приобретение объекта», т.е. вашей квартиры.
Фактически получается, что вы уже не можете самостоятельно распорядиться собственным жильем, а вот риэлторы – пожалуйста! А разорвать свои отношения с фирмой хоть и можете, но вряд ли пожелаете. Ведь в нем четко прописано, что в случае вашего «досрочного, одностороннего отказа» от исполнения договора вы не только оплатите фирме «фактически понесенные расходы», но и заплатите штраф в размере 5000 рублей. Если же в момент расторжения договора окажется, что уже заключено соглашение о задатке, то штраф увеличивается в десять раз – 50000 рублей.
Напомним, что вы своей доверенностью к тому времени уже предоставите право риэлторам заключать договора «на приобретение объекта» и получать от покупателей «денежные средства в качестве гарантийного платежа». Под гарантийным платежом, кстати, следует понимать задаток. Немного фантазии – и вы можете смоделировать вероятную ситуацию.
Сказка – ложь, да в ней намек
Итак, вы решили отказаться от договора и даже заплатить пятитысячный штраф. Сообщаете об этом риэлторам, они соглашаются на разрыв отношений и оформляют его письменно. А потом достают из ящика стола по всем правилам изготовленный документ, что некто уже заплатил им «гарантированный платеж». И теперь вы должны фирме штраф размером не 5, а 50 тыс. рублей.
Но это еще не все. Риэлторы предлагают вам оплатить понесенные расходы. Поскольку об их размере ничего в договоре не сказано, насчитать вам могут и работу сотрудников, и аренду автомобиля, и телефонную связь, и еще бог весть что. Какова будет общая сумма – даже загадывать страшно.
Конечно, это только фантазия, и совсем не обязательно, что ситуация развернется именно таким образом, но – и это очень важно – договор позволяет сделать нашу сказку былью. Выбираться из нее придется долго, муторно и с финансовыми потерями, и не факт, что выберешься.
Конечно, можно сказать, что это очередная журналистская «страшилка» и все не так беспросветно, как кажется. Поэтому мы попросили прокомментировать данный договор практикующих юристов.
Сергей Аверичев, адвокат:
– В данном договоре есть «подводные камни», которые могут осложнить жизнь участникам сделки. Поэтому первое и основное – всегда до подписания подобных документов консультируйтесь у юриста. К примеру, в п.3.3 говорится о выдаче доверенности и праве получения Исполнителем денежных средств. Помните: доверенность не должна быть генеральной, достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке, которая не предоставляет права получать деньги от имени Заказчика. Штрафы, указанные в п.п. 5.3.1 и 5.4 договора, за односторонний отказ от сделки – неправомерны. Ну и конечно, не передавайте никому денег без расписки, оформленной надлежащим образом: кому, когда, за что и какую сумму вы уплатили.
Владимир Шилик, юрист:
– Этот документ не может называться «договором о продаже объекта недвижимости», поскольку продавать ее может собственник. Скорее он должен называться «договором оказания услуг по продаже недвижимого имущества», либо «договором поручения» или «агентским договором».
То есть, заказчик риэлторских услуг оплачивает определенные действия риэлтора на обязательный конечный результат. Эти действия желательно прописывать в договоре в полном объеме (сбор документов на квартиру, в том числе справки из психдиспансера на собственника квартиры, срок действия которой 1 день, реклама в СМИ, услуги по просмотру). И все эти действия должны быть конкретно оценены.
Пункт 5.4 – односторонний отказ от услуг, сопровождаемый штрафом в пользу исполнителя в размере 50 000 рублей, незаконен. ГК РФ не предусматривает уплаты какой-либо неустойки при одностороннем расторжении договора заказчиком.
Пункт 5.3.1. является больше произволом, чем правовой нормой, если конкретно не описаны действия риэлтора, то невозможно определить фактически понесенные им расходы и тем более выплачивать штраф в размере 5000 рублей.
Михаил Шогин, адвокат:
– При заключении договора на оказание услуг по подбору квартиры необходимо помнить, что достаточной гарантией интересов заказчика является уплата задатка, который одновременно выступает обеспечением и для заказчика, и для исполнителя (в случае немотивированного отказа от исполнения договора со стороны исполнителя подлежит возврату в двойном размере). Главное – указать в договоре разумный срок его действия (именно в течение такого времени должен быть исполнен договор). Как правило, при заключении такого договора также выдается доверенность на представление интересов для заключения договора и сбора необходимых документов, так что нужно правильно определить объем полномочий исполнителя при представлении интересов. Практика показывает, что нежелательно передавать денежные средства наличными, так как позднее могут возникнуть проблемы с подтверждением такого факта даже при оформлении расписки. Лучше все расчеты проводить в безналичном порядке.
