– Анатолий Моисеевич, что все-таки представляет собой карельский Фонд капремонта?
– Это специализированная некоммерческая организация. Согласно Уставу, цель Фонда – обеспечить проведение и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта согласно региональной программе.
Жилищный кодекс определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома. Это либо перечисление взносов на специальный счет в кредитной организации, либо перечисление взносов на счет нашего Фонда.
– В чем различия этих двух способов?
– Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в банке. Нужно учесть, что собственники вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете – и, в свою очередь, на специальном счете могут накапливаться средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома. Открыть специальный счет в банке может юридическое лицо, которое собственники помещений выберут в качестве владельца такого специального счета. Им могут стать организации, управляющие многоквартирным домом – ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управляющие организации, региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета).
– Когда мы говорим о банковском счете, на котором формируется фонд капитального ремонта, что означает слово «специальный»?
– Оно означает, что, независимо от того, кто открыл такой банковский счет и кто является владельцем специального банковского счета, деньги, которые находятся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме.
– Как рассчитывается доля собственника?
– Доля собственника помещения на денежные средства на специальном счете пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником помещения. Правовое регулирование прав собственников в данном случае аналогично регулированию права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме. Стоит помнить, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли из денег, находящихся на специальном счете. При покупке помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
– Как могут расходоваться средства, находящиеся на специальном счете?
– Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов.
Средства фонда ремонта всегда доступны для собственников и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил. Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Возможные операции со средствами на специальном счете определены Жилищным кодексом (ст. 177). Банк осуществляет контроль за операциями по специальному счету, их соответствием требованиям Жилищного кодекса.
Поскольку деньги, находящиеся на специальном счете, не являются собственностью его владельца, на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (кроме обязательств по договорам на выполнение услуг или работ по капитальному ремонту, заключенным на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). В случае признания владельца специального счета банкротом эти средства не включаются в конкурсную массу.
– Перейдем ко второму способу – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора.
– Это означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет Фонда капитального ремонта РК. Главной особенностью такого способа является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора, а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в отношении регионального оператора. Это означает, что у собственников помещений появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта.
– Каковы в данном случае обязанности регионального оператора?
– Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших ему в виде взносов собственников помещений на капитальный ремонт, то есть учет фондов капитального ремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того, учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме.
Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление многоквартирным домом, сведения по формированию и расходованию средств фонда капитального ремонта, который формируется у регионального оператора.
Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. Именно поэтому способ формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора часто называют «общий котел».
– Как могут расходоваться средства, полученные региональным оператором от собственников помещений?
– Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта у регионального оператора, могут использоваться только для финансирования капитального ремонта общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирного дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта у регионального оператора, в объеме и сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.
– Что делать, если для капитального ремонта дома не хватает средств фонда?
– В этом случае региональный оператор использует для финансирования средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах (в пределах муниципального района), то есть фактически предоставляет собственникам помещений заем за счет средств регионального оператора. Собственники помещений возмещают региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт дома сверх сформированного фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов на капитальный ремонт.
