Ипотека с господдержкой в России закончилась. С 1 июля никаких поддерживающих программ для всех, желающих купить жилье, не будет. То есть сниженная ставка есть, но не для всех. Например, для семей с детьми – есть, для айтишников – есть, а всем остальным придется теперь приобретать квартиры без поддержки государства.
Напомним, ипотека с господдержкой появилась в России во времена ковида. Тогда многие, посидев с родственниками на общей жилплощади без возможности выйти из дома, решились разъехаться. Тогда ставка составляла 6,5 процента.
И несмотря на то, что программа изначально должна была помочь тем, у кого нет возможности купить первое отдельное жилье, многие владельцы недвижимости решили, что лишним не будет.
Как только спрос на ипотеку взлетел, начали расти аппетиты застройщиков. Цены вырастали на 20-25 процентов за год. Не удивительно, что спрос возрос: тогда, во-первых, было не понятно, как долго аттракцион невиданной щедрости будет длиться, а во-вторых, до этого ставка по ипотеке колебалась возле отметки в 12-15 процентов. Что, казалось, не мало.
Программу продляли на протяжении последних четырех лет. Она изрядно поддержала строительную отрасль. И действительно дала возможность многим купить квартиру.
В 2019 году наши строительные компании вводили в эксплуатацию по 15-20 тысяч квадратных метров жилья. В 2022 году количество квадратных метров выросло уже до 22-36 тысяч квадратов, если опираться на данные Единого ресурса застройщиков. А в этом году застройщики уже ввели по 7-9 тысяч «квадратов».
Разумеется, под занавес спрос на ипотеку вырос, когда стало понятно, что на этот раз – всё, продолжения банкета не будет. Но это, вспоминают риелторы, происходило в конце каждого этапа программы перед очередным подъемом ставки.
Платеж размером с зарплату
Сейчас ипотеку дают по рыночной ставке во всех банках. Не будем забывать и о том, как серьезно выросли цены на квартиры. А также о том, что банки увеличивают ставки регулярно.
Воспользовавшись ипотечным калькулятором, не сложно разобраться в цифрах.
Например, новостройку в одном из крупнейших банков дают под 19,2 процента. Как, впрочем, и квартиру на вторичном рынке. Если взять среднюю стоимость квартиры в Петрозаводске в 6,2 миллиона, то ежемесячный платеж составит 65,8 тысячи. Но это с учетом 2,2 миллиона рублей первоначального взноса.
В другом крупном банке предложат ипотеку под 19,8 процента. При тех же вводных платить 20 лет придется по 67,1 тысячи.
Напомним, что для выдачи ипотеки нужно иметь определенный уровень дохода. Оптимально, если это единственный кредит, чтобы платежи не «съедали» больше 45-50 процентов от дохода. То есть, зарплата заемщика должна быть больше 134-188 тысяч рублей. И это должен быть, конечно, «белый» доход. И без кредитов за автомобиль, например.
В то же время, по данным Карелиястата, в январе-марте этого года зарплата в Карелии – среднемесячная начисленная, составила 69,7 тысячи.
Будут ли цены снижаться?
Стоит ли предполагать, что цены на новое жилье пойдут вниз после повышения ставок? Скорее нет, чем да. Как считают специалисты по операциям с недвижимостью, ждать скидок в Карелии не стоит. Мы приводили мнение риелтора Юлии Максименко, которая напомнила, что ранее если и фиксировались ценовые откаты, то незначительные.
Значит ли это, что на возможности улучшить жилищные условия среднестатистический житель республики должен поставить крест?
Агенты по недвижимости сейчас ждут утверждения новых условий льготных ипотечных программ. «Остается семейная ипотека под 6%, а также арктическая и дальневосточная. Я считаю, что для инвестирования пора рассматривать регионы. Это хотя бы оправдает сумму аренды для покрытия ипотеки, - отмечает Юлия Максименко. - Семьям с детьми продолжат быть доступными в плане процентной ставки улучшения жилищных условий».
Риелтор отмечает: ставки и по новостройкам, и по вторичке довольно высокие. Однако застройщики уже начали предлагать клиентам интересные бонусы. Конечно, Карелия – не Москва и Петербург, где можно «сторговаться» на скидку. Однако у нас можно получить рассрочки, оформление договора долевого участия с последующей продажей уже имеющегося жилья перед заселением в новое.
«По вторичке остается одно - увеличение суммы первоначального взноса, использование сертификатов, ну и, конечно, снижение цен. Но не думаю, что значительно, - полагает специалист. - Большинство продавцов не готовы снижать цену на вторичку, ведь, как правило, у них есть цена на встречный вариант, а любая скидка - это увеличение суммы доплаты».
Но отчаиваться не стоит, считает Юлия: «Рынок нестабилен, непредсказуем. Но такое уже было и не раз, так что держим руку на пульсе. А главное, грамотно считаем все цифры».
Подстраховка
Хотя рынок и нестабилен, предположение о том, что уже в ближайшее время появятся какие-либо другие «поддерживающие» программы, вполне разумно.
В условиях высокой инфляции и социальной разбалансировки оставить строительную отрасль, приносящую стабильные доходы в виде налогов, и дающую рабочие места, власти вряд ли захотят.
В апреле Госдума в первом чтении приняла проект закона о договорах жилищных сбережений. «Запуск системы жилищных сбережений является механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков. В рамках нее гражданин сможет накапливать средства для первоначального взноса по договору кредита, что позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты», - говорится в пояснительной записке к проекту.
Вкладчик накапливает на своем счету в банке нужную сумму, учитывая проценты, и отправляет ее на первоначальный взнос. От которого зависит, насколько велико будет «тело» самого кредита и, соответственно, проценты.
В той же записке, кстати, говорится о локальных ипотечно-накопительных программах. «Например, в Краснодарском крае и Республике Башкортостан (программа – прим.ред.) позволила обеспечить ипотечную ставку по ипотечным кредитам на уровне 6 - 7% годовых». Этот опыт может быть экстраполирован на другие регионы.
В мае этого года Марат Хуснуллин заявлял об альтернативе ипотеке – ссудо-сберегательных кассах, которые будут работать, по сути, по тому же принципу, что и программа жилищных сбережений. Есть вероятность, что кассы появятся уже в этом году.
В конце прошлого года обсуждались и другие варианты. «Мы действительно рассматриваем продажу жилья в рассрочку. Мы рассматриваем вопрос лизинга. Смотрим иные схемы», — цитирует РБК-Недвижимость Марата Хуснуллина.
Банки также разрабатывают партнерские программы с застройщиками. Например, группа компаний «А101», работающая в Москве, стала первым партнером Сбера в программе, ипотека по которой составляет восемь процентов. Правда, такая низкая ставка закреплена на определенный период от года до пяти лет, потом она повышается до 18,2 процента, сообщает Журнал Домклик.
Полагать, что власти и кредитующие организации не подстраховались в таком важном вопросе, не стоит. С другой стороны, стоимость десятка яиц в 130 рублей еще недавно вызывала шок и недоумение у жителей Карелии. Но привыкли.