О том, какая работа проводится Управлением Росреестра по Республике Карелия в данном направлении, рассказывает заместитель руководителя Управления Владимир Викторович Карвонен:
- Приобретая земельный участок, собственник, арендатор, землепользователь становится обладателем широкого круга не только прав, но и обязанностей.
Знание прав и обязанностей правообладателями земельных участков является актуальной необходимостью, так как количество землевладельцев увеличивается из года в год, при этом, приобретая земельные участки, граждане и юридические лица зачастую считают, что теперь они могут делать на них все, что угодно, забывая про все правовые аспекты владения. Однако эта позиция часто приводит к нарушениям требований земельного законодательства.
- Владимир Викторович, какие основные требования должен знать и соблюдать владелец земельного участка?
- Одним из таких требований является наличие правоустанавливающих документов на землю, кроме того, собственник, арендатор, землепользователь обязаны использовать земельные участки строго в определенных в установленном порядке границах. Тем не менее, на практике землепользователи зачастую допускают такое нарушение, как самовольное занятие земельного участка.
Такие нарушения, как правило, составляют основную часть выявляемых Управлением нарушений. При этом для квалификации данного правонарушения неважно, занят участок в несколько гектаров или ограждение и постройки установлены с незначительным отклонением от учтенных границ участка. Такие действия одинаково незаконны.
Зачастую указанное нарушение в виде самовольного занятия земельного участка совершается в ходе изменения фактических границ земельного участка при строительстве объектов капитального строительства и установке ограждения, в результате которого увеличивается площадь участка за счет смежных земельных участков или земель, государственная собственность на которые не разграничена.
- А если земельный участок был приобретен с уже имеющимися нарушениями?
- Это не освобождает нового правообладателя от ответственности за имеющееся нарушение, предусмотренной как за активные действия, направленные на занятие земельного участка, так и в результате использования уже занятой территории в отсутствие предусмотренных на это прав.
Поэтому гражданам перед покупкой следует обязательно проверить, все ли постройки, ограждения, элементы благоустройства, ограничивающие доступ на территорию, находятся в границах земельного участка.
- Каким образом можно уточнить, все ли постройки на «своих местах»?
- Способом подтверждения соответствия фактических границ документально закрепленным является проведение кадастровых работ. Список кадастровых инженеров размещён на сайте Росреестра www.rosreestr.ru (сервис «Реестр кадастровых инженеров»).
Потенциальным покупателям следует запросить эти документы у продавца.
Хотелось бы обратить внимание, что отсутствие установленных границ земельных участков не позволяет установить точную границу на местности, не гарантирует защиту земельного участка от посягательства со стороны третьих лиц, нередко приводит к многолетним земельным спорам и длительным судебным разбирательствам между правообладателями смежных земельных участков.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о границах повышает защиту имущественных прав и помогает избежать проблем из-за возможных земельных споров.
- Владимир Викторович, какие еще обязанности возложены на землепользователей?
- Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственников, арендаторов, землевладельцев земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Многие правообладатели ошибочно считают, что, оформив права на земельный участок, могут распоряжаться и использовать его по своему усмотрению. На самом деле это не так.
Под нецелевым использованием законодательство понимает использование земельного участка не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который установлен участку в соответствии со сведениями ЕГРН.
Типичным примером такого нарушения является размещение автомастерских, автомоек на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, а также строительство на земельных участках, предоставленных для сельскохозяйственного производства.
Граждане и организации, земельные участки которым предоставлены для жилищного или иного строительства, также обязаны использовать такие земельные участки, в течение установленного законом срока. Признаками такого нарушения являются отсутствие объектов капитального строительства, ведения на участке строительных работ.
- Какие меры административного воздействия предполагаются для нарушителей земельного законодательства?
- В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации за нарушение требований земельного законодательства предусмотрена административная ответственность.
За самовольное занятие земельного участка или части земельного участка статьей 7.1 КоАП РФ установлены штрафные санкции в размере не менее 5 тысяч рублей для граждан и не менее 100 тысяч рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Также штраф может быть рассчитан с учетом кадастровой стоимости земельного участка (при наличии) и его размер может составлять значительно выше фиксированной суммы, определенной санкцией данной статьи.
Выявление фактов использования земельного участка не по целевому назначению или неиспользования земельных участков, предназначенных для строительства, влечет применение к владельцу земельного участка мер ответственности в соответствии с действующим законодательством. Это могут быть штрафные санкции, расторжение договора аренды и изъятие земельного участка.
Вместе с тем, самой распространенной формой принимаемых к нарушителям мер является административный штраф, размеры которого определены ч. 1 и ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Размер штрафа по указанному нарушению может составить для граждан не менее 20 тыс. руб., а для юридических лиц - не менее 400 тыс. руб. Кроме того, как и в случае со статьей 7.1 КоАП РФ, штраф за данное правонарушение может быть рассчитан с учетом кадастровой стоимости земельного участка и может быть значительно больше указанных размеров.
- Владимир Викторович, где можно получить информацию о целевом назначении земельного участка?
- Информация о целевом назначении земельного участка, принадлежности его к определенной категории земель содержится в ЕГРН, и получить ее может любое заинтересованное лицо. Также информацию можно уточнить с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта», «Личный кабинет»; в Справочной информации в режиме «online» на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru). Эти сервисы являются бесплатными, а информация отображается в режиме реального времени.
При необходимости собственник имеет право изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Основной и вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка могут быть выбраны правообладателем самостоятельно в соответствии с правилами землепользования и застройки. Дополнительных решений и согласований на это не требуется. Чтобы уточнить, какие виды использования предусмотрены правилами землепользования и застройки в территориальной зоне, в которой расположен данный земельный участок, необходимо обратиться в соответствующие органы местного самоуправления.
Следует обратить внимание, что арендатор по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка.
- Какие рекомендации Вы можете дать жителям республики по недопущению нарушений земельного законодательства?
- Лучший способ избежать наказания – пресечь нарушение. В целях недопущения нарушений лицам, использующим земельные участки, нужно ответить для себя на несколько вопросов.
Во-первых, имеются ли документы, подтверждающие право владения или пользования земельным участком? Во-вторых, используется ли земельный участок в установленных границах? Соответствует ли используемая фактически площадь площади земельного участка, указанной в правоустанавливающем документе? Все ли используемые постройки, ограждения, строительные материалы и другое имущество расположены в границах земельного участка?
Положительный ответ на все вышеперечисленные вопросы позволит избежать спорных ситуаций с правообладателями смежных земельных участков и штрафных санкций за нарушение земельного законодательства.
Важно помнить, что неиспользование земельного участка влечет за собой административную ответственность, а также понимать, что земли необходимо использовать в соответствии с их назначением и категорией.
Управление Росреестра по Республике Карелия призывает всех собственников, арендаторов, землепользователей заблаговременно принять меры, направленные на самостоятельное выявление и устранение нарушений требований земельного законодательства, не дожидаясь визита государственного инспектора.
