Как один петрозаводчанин дом продавал.
Абсурдистская пьеса в одном бесконечном акте.
Основано на нереальных событиях, все персонажи вымышлены, все совпадения случайны.
Исходные вводные данные.
На продажу выставлен старый дом в депрессивной провинции. У собственника объекта недвижимости имеется внебрачный ребенок, что гипотетически может послужить фактором риска при сделках с недвижимостью. По наследству жилье перешло законному сыну собственника. Новый собственник-продавец дает генеральную доверенность на распоряжение его имуществом некоему своему родственнику, гражданину иностранного, но дружественного государства. Доверенное лицо хочет передоверить право распоряжаться имуществом доверителя супруге доверителя, брак с которой был заключен доверителем после вступления им в право собственности и выдачи доверенности родственнику. Сам собственник-продавец, находясь на территории иностранного государства, выдать доверенность напрямую супруге не может, так как подобная доверенность должна быть выдана нотариусом страны, в которой расположен объект недвижимой собственности, посетить которую сам собственник по разным причинам не имеет возможности. Однако поскольку супруга собственника планирует со временем поменять фамилию на фамилию мужа, воспользоваться передоверенной доверенностью после смены имени она сможет только при наличии свидетельства о смене имени. Сама доверенность при этом остается - ! - в силе, однако нотариус честно предупреждает, что государственные организации могут (хотя с точки зрения здравого смысла и буквы закона не имеют права) отказаться принимать данный документ.
Доверенное лицо собственника-продавца приезжает в страну расположения объекта недвижимости для продажи последнего. В аэропорту возникает внештатная ситуация: сотрудники паспортного контроля не узнают доверенное лицо на фото в паспорте. С некоторыми затруднениями, личность удостоверяют.
Накануне продажи дома квартиросъемщики, проживавшие в доме, устраивают праздничное мероприятие, которое заканчивается ножевым ранением одного из участников мероприятия и вызовом следователей Следственного комитета, о чем собственник-продавец дома и его доверенное лицо могут не иметь сведений либо умолчать о них.
Риэлтор требует у доверенного лица собственника объекта недвижимости свидетельство о праве на наследство на продаваемый дом, что является абсолютно избыточным требованием, потому как запрашиваемый документ выдается для вступления в наследство и переоформления права собственности. Наличие у собственника документов, подтверждающих право собственности, своим наличием подтверждает и наличие упомянутого выше свидетельства, без которого вступление в право собственности было бы невозможным. Однако риэлтор настаивает на предоставлении данного документа, объясняя это тем, что агентство стремится максимально минимизировать риски оспаривания сделки в суде.
В этот момент выясняется, что на обороте нескольких сшитых вместе листов свидетельства о праве на наследство на пломбе отсутствует печать и подпись нотариуса, заверившего документ. То есть, человеческий фактор имеет место как в случае с выдачей не подтвержденного печатью документа, так и с регистратором, принявшего данный документ и зарегистрировавшего по нему переход права собственности от прежнего владельца к новому. Однако риэлторская компания соглашается принять не нужный и по факту недействительный документ, чтобы не отменять и не затягивать заключение сделки купли-продажи, в заключении которой организация сама заинтересована.
Так же от доверенного лица требуется предоставить медицинские справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, при этом подобных справок от самого собственника-продавца не требуется, хотя наличие у него заболеваний данного профиля может послужить основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. В то время как наличие такого рода заболеваний у доверенного лица основанием для аннулирования сделки не является, если собственник-продавец одобрит сделку, совершенную его недееспособным доверенным лицом.
Однако от собственника требуется предоставить доказательства, что на момент выдачи доверенности он не состоял в законном браке, что так же является избыточным требованием, потому как супруг не имеет права распоряжаться имуществом без нотариально заверенного согласия супруги и, соответственно, не имеет права выдавать доверенности на распоряжение имуществом иным лицам. При этом установить факт регистрации брака в случае, если брак был заключен на территории иностранного государства, не представляется возможным, если собственник сам не сообщит о себе эти сведения. То есть, гипотетический риск, что на момент выдачи доверенности доверитель состоял в браке и действовал без согласия супруги, что может послужить основанием для расторжения сделки, остаётся.
Перед заключением договора от доверенного лица требуют подписать заявление, в котором он подтверждает, что доверенность, на основании которой он действует, отозвана доверителем не была. Факт отзыва доверенности установить невозможно, если доверенное лицо само не сообщит эти сведения о себе. Также от доверенного лица требуется подписать заявление, что оно подтверждает, что на продаваемый объект не было наложено ареста, о наложении которого сам собственник-продавец и его доверенное лицо могут и не знать, если имущество было арестовано в день совершения сделки, либо умолчать об этом.
Суммируя все выше сказанное.
Гипотетически, вполне возможно возникновение следующей ситуации.
Некий иностранный гражданин, личность которого подтверждает только паспорт, с фотографией в котором указанное физическое лицо не имеет сходства (то есть, гипотетически паспорт может быть фальшивым, что является основанием для признания сделки недействительной), действуя на основании генеральной доверенности, которая теоретически может быть выдана недееспособным доверителем (основание для признания сделки недействительной), без согласия законного супруга (супруги) доверителя (основание для признания сделки недействительной), которая (доверенность) вдобавок ко всему на момент совершения сделки может быть отозванной (основание для признания сделки недействительной), совершает сделку по продаже объекта недвижимости, на который на момент заключения сделки может быть наложен арест (основание для признания сделки недействительной), или который может являться местом криминального преступления, при наличии неучтенных наследников, имеющих право претендовать на наследство (основание для признания сделки недействительной).
Идеально.
Ни. Одного. Не. Бессмысленного. Действия.
Выданные нотариусами и юристами документы могут содержать ошибки, могут быть незаверенными и по факту недействительными, или действительными, но не принимаемыми организациями, при том, что эти же организации могут принимать, совершая де-факто подлог, заведомо недействительные документы, а громадное количество рисков не может быть исключено ровным счетом никак.
И все это с очень деловым и пафосным видом.
Вопрос, собственно, остается только один.
Как вообще еще существует эта цивилизация?
Об астрономических масштабов бюрократии в государственных поликлиниках и больницах читайте в материале МК в Карелии https://karel.mk.ru/social/2025/02/17/prikrepitsya-k-poliklinike-mozhno-budet-cherez-gosuslugi.html