Расширение на окраину
Как и многие небогатые пары, семья петрозаводчан Мусатовых совместную жизнь начинала в общежитии, на 14-ти квадратных метрах. Естественно, со временем теснота начала тяготить, тем более что подрастала дочь. Необходимо было расширяться, но денег на то, чтобы купить полноценную квартиру, не было. Нашли компромиссный вариант: в 2005-м году семья приобрела маленький деревянный дом (41.6 кв.м. общей площади и 30 «квадратов» - жилой) 1951 года постройки. Пришлось, конечно, взять ипотеку, которая полностью была потрачена на приобретение дома. Спустя пару лет отмежевали и оформили в собственность земельный участок, на котором стоит дом, а еще через три года полностью погасили ипотеку. Супруги решили, что отныне они – хозяева своего жилья и судьбы. Глобальные проблемы ушли в прошлое. Дом хоть и маленький, но расположение его удобное - примыкает к пересечению улиц Ровио и Лыжной, с их транспортными развязками и бытовой инфраструктурой. Ребёнку недалеко ходить в школу, есть где погулять на своём участке. Остались вопросы тактического характера: дом все-таки деревянный и довольно старый. А проще говоря – развалюха, которую необходимо ремонтировать. Причем капитально: уже на момент покупки по техпаспорту износ дома составлял 63 процента (фундамента – 67 процентов).
Эта "хибарка" давно требует сноса
Как показывает опыт, иногда сделать новое обходится дешевле, чем отремонтировать старое. В случае со своей «деревяшкой» Мусатовы пришли к такому же выводу, и решили старый дом снести, а на его место построить новый, современный и удобный. Главе семьи на тот момент могли предоставить социальную выплату, но при условии, что старый дом действительно будет признан аварийным. В 2012 году была проведена независимая экспертиза. Сделала ее известная и авторитетная фирма – ООО «Инжтехстрой». На без малого 60 листах эксперты доказали, что процент износа дома дошел до 70-ти, он непригоден для проживания и даже опасен, и его жилую часть они считают аварийной. Забегая вперед, отметим: выводы эти никто впоследствии не оспаривал.
Имея на руках заключение экспертизы, супруги Мусатовы отправились в местную администрацию за официальной бумагой об аварийном состоянии дома. И получили от ворот поворот.
Права и обязанности
Что характерно: петрозаводскую мэрию Мусатовы ни о какой помощи не просили. Ни о финансовой, ни о правовой, даже ни о моральной (да и просить не могли, поскольку речь идет о частном строении). Все, что требовалось от городских чиновников – выдать справку о состоянии жилого помещения. Но чиновница из городского Управления ЖКХ заявила, что делать этого она не обязана.
Это не фигура речи, а выдержка из документа, выделения сделаны в нем же: «…орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений… пригодными и не пригодными для проживания граждан… Исходя из буквального трактования п.8 Положения от 28 января 2006 года №47 не следует обязанность органа местного самоуправления по принятию указанного в нем решения…».
Понимаете? Можем и имеем право. Но не обязаны, и не будем. Почему – не указано. А то обстоятельство, что без этой бумажки хозяева дома не могут получить деньги на его реконструкцию, зам.начальника Управления ЖКХ просто рассердило. В том же письме-отказе она назидательно припомнила Мусатовым, что именно на них, как на собственниках, лежит не только долг по надлежащему уходу за своей недвижимостью, но и «…обязанность по изысканию необходимых для этого финансовых средств». Перевожу с чиновничьего на русский: «Ваши проблемы».
Это извечные российские реалии, не поддающиеся ни объяснению, ни, похоже, исправлению. Муниципальный чиновник отказался потратить 5 минут оплаченного налогоплательщиками времени и шлепнуть печать на справку для человека, из чьих налогов он получает зарплату. Просто потому, что не обязан. И ладно бы он казенные деньги экономил – так нет же, семья не претендовала и не могла претендовать ни на один бюджетный рубль. А вот составление отказной бумажки, как нам кажется, заняло у чиновницы куда больше времени, чем оформление запрошенной справки.
Без меня меня продали
На содействие местных властей Мусатовы плюнули – что время тратить? Решили снова взять ипотеку, плюс за три года подкопили средств – в общем, настроились на строительство. Начали собирать документы для получения соответствующего разрешения. Согласно Градостроительному кодексу, любая новостройка в черте населенного пункта должна быть разрешена местными властями, пусть даже земельный участок находится в частной собственности. И первый документ, с которого начинается пакет – градостроительный план. За его получением Мусатовы в декабре прошлого года снова отправились в местную администрацию, и снова получили отказ. Но теперь это был отказ настолько глобальный, что не на шутку перепугал не только самих супругов, но и всех их соседей.
Как им в письменном виде любезно сообщала тогдашний руководитель городского Комитета экономики и управления муниципальным имуществом, их участок расположен… в зоне многоэтажной жилой застройки, и строительство индивидуальных домов на ней не предусмотрено.
Сперва домовладельцев взяла оторопь. Странно читать сообщение о том, что на твоем участке запрещено строительство частных домов, стоя на пороге частного дома. Может, какая-то ошибка закралась в чиновничьи документы? Проверка показала, что нет.
Оказывается, еще в 2010 году депутаты петрозаводского Горсовета, не моргнув глазом, утвердили предложенные тогдашней городской администрацией новые Правила землепользования и застройки. Согласно ему добротный участок старой Кукковки действительно отвели под будущую многоэтажную застройку. Сюда отнесены ограниченные улицами Лыжной и Чехова участки улиц Мончегорской, Ладожской, Лермонтова и Котовского. То, что здесь многие десятилетия проживают люди и съезжать никуда не собираются, не интересовало ни исполнительную, ни представительную власти.
Просто из любопытства Мусатовы попыталась получить консультацию у муниципальной чиновницы. Разговор был примерно таким:
- Здесь будет строительство?
- Ну, когда-нибудь, может быть.
- А нас что – всех принудительно выгонят?
- Нет, что вы! Вам предложат компенсацию.
- А если мы на нее не согласимся?
- Ну, построят рядом.
- И что - есть конкретный застройщик, с которым можно обговорить размер компенсации?
- Нет, застройщика пока нет. Но он появится – наверное. Когда-нибудь. Может быть. И поэтому строить дом мы вам не разрешаем - в ожидании возможного появления этого застройщика. А также того, предложит или не предложит он компенсацию, согласитесь вы на нее или не согласитесь, и согласятся или не согласятся на нее ваши соседи.
Когда все это должно произойти и произойдет ли вообще, неизвестно никому.
Отступление по всем фронтам
Теперь давайте поставим себя на место Мусатовых, а также еще нескольких десятков семей, проживающих на этом «слепом пятне». Дом – ваш. Земля – ваша. Но вы ничего не можете с ними сделать, потому что кто-то внезапно решил, что лучше вас распорядится вашей собственностью. И вы, хозяин и повелитель своего участка, совершенно беспомощны перед Государством, снова изменившим правила игры после ее начала, то есть после того, как вы этот участок купили.
У этой фантасмагории есть как минимум три аспекта. Первый понятен: людей ограничили в распоряжении своей собственностью. Такое бывает, и свежий пример – принудительное расселение жильцов из приватизированных квартир для реконструкции Гоголевского моста в карельской столице. Но там речь идет о глобальном вопросе: путепровод необходим всему городу, это объект транспортной инфраструктуры, строящийся для общего бесплатного пользования. И, самое главное, в другом месте его не построишь. А новый квартал многоэтажек – это коммерческий проект, который будет реализовываться для получения материальных благ: в виде нового жилья – одними, и прибыли от продажи квартир – другими. Почему для выгоды одной группы лиц другая должна навсегда покинуть свои дома – непонятно. Да и в списке причин, по которым можно произвести отчуждение у собственника его имущества, многоэтажного строительства нет.
Второе: пресловутые компенсации. Даже если предположить, что все население этого микрорайона согласится продать эфемерному застройщику свое жилье (чего точно не будет) – вы можете себе представить размер компенсаций? Это ведь не «двушки» в засыпных домах – это коттеджи, причем очень недешевые. Скромный домик Мусатовых – 42 квадратных метра, но есть там хоромы и по 300 «квадратов». Какой застройщик возьмется компенсировать по рыночной цене их потерю? А также потерю земельных участков, также находящихся в собственности. Только Мусатовым принадлежит пять с половиной «соток»…
Улица Котовского - это совсем не задворки...
Третий момент: жильцам домов, расположенных на этом «слепом пятне», прямо сейчас наносится материальный вред. Многие из этих строений нуждаются в капитальном ремонте, а реконструкция объекта капитального строительства, согласно закону, также требует разрешения от муниципалитета. Которое петрозаводская мэрия давать отказывается, не смотря на смену власти. (Семья Мусатовых после прихода в стены администрации новой команды снова обратилась за получением градостроительного плана – и снова получила отказ, слово в слово повторяющий прошлогодний. Только начальственная подпись другая). Дома без капремонта ветшают и теряют продажную стоимость. А это – прямой ущерб.
Генеральные планы
Решение, по которому население нескольких десятков петрозаводских домов оказалась пленниками своего разваливающегося жилья, принимал еще позапрошлый состав Горсовета с подачи позапрошлой администрации. Но обвинять их в этом не стоит: можно не сомневаться, что им и в голову не приходило, что отчебучит Государство спустя несколько лет.
Как рассказал «МК» в Карелии» наш эксперт в сфере земельных отношений, на момент принятия петрозаводских Правил землепользования и застройки владельцам частых домов вообще никакие разрешения не требовались – ни на капремонт, ни даже на строительство.
Это и поныне закреплено в Градостроительном кодексе. В соответствии с частью 3 статьи 48 ГК РФ подготовка проектной документации, включающей и разрешение местных властей, «…не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи)». По сути перевод под многоэтажное строительство был сделан для того, чтобы не препятствовать инвесторам строить здесь многоэтажки. Никому и в голову не могло прийти, что права владельцев частных домов будут как-то нарушены.
Но в декабре 2014 года появился на свет Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ). Все городские территории были поделены на эти самые виды, в том числе и многоэтажной застройки. И вот теперь фактическое использование земли семьей Мусатовых не соответствует Классификатору, а значит реконструкция дома требует отдельного разрешения.
Итак, спросить, как всегда, не с кого. Но это не значит, что ничего нельзя исправить – тем более, что именно сейчас настал подходящий момент. Напомним, что Генеральный план Петрозаводска недавно был частично отменен Верховным судом РФ, и сейчас в мэрии лихорадочно строчат новый. И хотя отменены только изменения, касающиеся участков лесного фонда - почему бы заодно не внести поправки в другие главы? Например, вычеркнуть из планов многоэтажной застройки участок земли, который теперь фактически передан несуществующему застройщику вместе с людьми? Внести такие изменения могут только депутаты, но опять же с подачи местной администрации.
А мэрии это делать все равно придется. Дело в том, что, согласно этим самым ВРИ, многоэтажная застройка начинается с 9-ти этажей, в то время как в петрозаводском Генплане этот учсток запланирован в том числе и под пятиэтажки. Согласится ли архитектурное сообщество видеть на участке между ул.Лыжной и ул.Чехова квартал «высоток»? Даже если местная администрация полностью проигнорирует интересы живущих здесь людей?..
Конечно, Мусатовы вправе требовать от муниципалитета установления соответствия разрешенного использования их земельного участка Классификатору. И, по мнению наших экспертов в сфере права, своего в итоге добьются. Но сколько в городе еще таких, как они? И сколько еще участков, на которых отныне люди не могут реконструировать собственные дома? Конечно, мэрия может судиться с каждым в отдельности, теряя человеко-часы на заседаниях и казенные деньги на госпошлинах – но с какой целью? Ведь понятно, что в обозримом будущем никакого застройщика на эти земли не пустят. Так не лучше ли решить вопрос сразу и для всех?
Этот журналистский материал мы направляем в адрес депутатов петрозаводского городского Совета, недавно избранных по округу №7, в который, в частности, входит ул.Котовского. Комментарии народных избранников мы рассчитываем получить в ближайшее время. Как и комментарий представителей городской администрации – в чем они видят решение проблемы и намерены ли что-то сделать, чтобы люди выпутались из создавшейся ситуации.
